«خودنویس»؛ مخرب یا تسهیلگر بازار مسکن؟

به گزارش مجله خبری نگار/خراسان: طبق اعلام وزارت راه، خرداد امسال سامانه ثبت رایگان قرارداد‌های مسکن تحت عنوان «خودنویس» در حوزه خرید و فروش نیز فعال می‌شود. پیشتر، این سامانه در حوزه قرارداد‌های اجاره نیز فعال شده بود. در این حال، برخی نقش این سامانه در بازار مسکن را منفی قلمداد می‌کنند و می‌گویند این سامانه زمینه را برای قرارداد‌های غیرمتعارفی نظیر خرید مبادلات دلاری و بیت کوینی مسکن و همچنین حذف کلی مشاوران املاک فراهم می‌کند. با این حال به نظر می‌رسد آثار مثبت این سامانه از آثار منفی آن بیشتر خواهد بود چرا که موجب شفافیت بیشتر قرارداد‌های مسکن خواهد شد و از سوی دیگر اتفاقاً رقابت مشاوران املاک در حوزه‌های مشاوره‌ای و کارشناسی را بیشتر خواهد کرد.

ورود «خودنویس» به قرارداد‌های اجاره

«خودنویس» سامانه‌ای است که از خرداد سال گذشته در اختیار عموم مردم قرار گرفت و تا کنون این امکان را فراهم کرده تا موجران و مستاجران به طور مستقیم بتوانند بین خود قرارداد اجاره رسمی تنظیم کنند. آمار‌هایی که ایرنا به نقل از معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه منتشر کرده، نشان می‌دهد که ثبت قرارداد‌های اجاره در ۴۰ روز ابتدای امسال نسبت به ۴۰ روز ابتدای سال قبل (در سامانه مشابه ایران املاک) ۴۱ درصد رشد داشته و به بیش از ۱۱۲ هزار قرارداد رسیده است. این موضوع می‌تواند نشان دهنده افزایش اعتماد مردم به این سامانه باشد.

در خور ذکر است تنظیم قرارداد‌های اجاره در این سامانه منحصر به موجران و مستاجران نیست و طبق اعلام وزارت راه، مشاوران املاک نیز امکان تنظیم این قرارداد‌ها بین دو طرف قرارداد اجاره، (ضمن دریافت کمیسیون به صورت توافقی یا طبق مصوبه اتحادیه صنف مشاوران املاک) را دارند. گزارش ایسنا در این باره نشان می‌دهد که دسترسی مشاوران املاک تهران به سامانه قدیم از ۲۱ بهمن سال قبل حذف شده است و مشاوران املاک برای ثبت قرارداد‌های اجاره به سامانه جدید (یعنی خودنویس) ارجاع داده شده اند. همچنین ساسانی مدیر این سامانه بیان کرده که تا خرداد امسال نسخه قرارداد خرید و فروش در این سامانه رونمایی خواهد شد.

«خودنویس» مقصر رواج قرارداد‌های بیت کوینی و دلاری مسکن؟!

راه اندازی این سامانه مخالفانی به خصوص از صنف مشاوران املاک داشته چرا که طبیعی است نیاز به تنظیم قرارداد‌های اجاره در این دفاتر کاسته خواهد شد. در تازه‌ترین اظهارنظرها، خبرگزاری ایسنا به نقل از کرباسیان عضو هیئت رئیسه اتحادیه مشاوران املاک گفته است: «بنا بر اعلام برخی مشاوران املاک با پدیده‌ای جدید در بازار مسکن مواجه شده‌ایم. شایعه شده برخی فروشندگان آپارتمان از خریداران تقاضای دلار، ارز دیجیتال، طلا و ... می‌کنند. به نظر من یکی از دلایل این موضوع ایجاد سامانه خودنویس است که باعث حذف واسطه شده است. به هر حال زمانی که واسطه، معامله را مدیریت می‌کند مبادلات مالی نیز مدیریت می‌شود، اما وقتی خریدار و فروشنده از طریق سامانه خودنویس اقدام به معامله می‌کنند، نظارتی وجود ندارد.» وی می‌افزاید: «مسئولان وزارت راه و شهرسازی ... در واقع رسماً به حذف دفاتر مشاور املاک ورود کرده و اشتغال جامعه در حال سرکوب شدن است. در هر بازاری، اقتصاد را واسطه می‌چرخاند.» وی اظهار کرد: «با ایجاد سامانه خودنویس، اکثر مشاوران املاک به سمت ابطال جواز رفته‌اند...»

تولید انبوه مشاوران املاک به جای مسکن در سال‌های اخیر

اگر چه «اشتغال» موضوع مهمی است که سیاست گذاران دولت باید بیش از پیش در تصمیم گیری‌های خود به آن توجه داشته باشند، با این حال، به نظر می‌رسد قضاوت برای این که آیا سامانه خودنویس موجب تعطیلی بنگاه‌های مشاوران املاک خواهد شد یا نه، ظرافت‌های خاص خود را دارد. در بیان یکی از این موارد، باید به رشد عجیب تعداد این واحد‌ها در سال‌های اخیر در سایه افزایش سفته بازی در بازار مسکن اشاره کرد. گزارش ۲۵ تیر سال گذشته در همین صفحه که تحت عنوان «پدیده بنگاه زندگی در بازار املاک» درج شده، آمار‌های عجیبی را بیان کرده است. به عنوان مثال تعداد این واحد‌ها در شکل مجوزدار خود، به یک عدد به ازای هر ۴۴۰ نفر ایرانی رسیده است. اگر هم مشاوران املاک غیر مجاز را به حساب آوریم، این رقم به کمتر از ۴۰۰ نفر به ازای هر بنگاه خواهد رسید! با توجه به این اعداد و ارقام هیچ بعید نیست ریزش‌های این صنف، از میان بنگاه‌هایی باشد که عمق حرفه‌ای کمتری در رقابت با سایرین داشته باشند.

دلاریزه شدن بازار مسکن ریشه‌های مهم دیگری دارد

موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد میزان ارتباط معاملات دلاری مسکن با شکل گیری و توسعه سامانه خودنویس است. اگر چه امکان کاهش این معاملات در ظاهر و با نقش آفرینی بنگاه‌های املاک وجود دارد، اما باید گفت عامل اصلی دلاریزه شدن اقتصاد، نوسان‌های قیمتی دلار و مسکن است. بر این اساس، مقابله اصلی با معاملات دلاری در اقتصاد داخلی (که غیر قانونی هم هست) بر عهده نهاد‌های دیگر از جمله مرکز اطلاعات مالی و مبارزه با پولشویی وزارت اقتصاد است. برای همین این که از منظر معاملات دلاری، بخواهیم نقش سامانه خودنویس را مورد سوال قرار دهیم، محل اشکال است.

چالش فناوری برای مشاغل سنتی بنگاه‌هایی که واقعاً مشاور هستند باقی می‌مانند

موضوع مهم دیگری که باید به آن اشاره کرد، این است که پیشرفت فناوری، امروزه بیش از پیش مشاغل سنتی را تحت تاثیر قرار داده است. از این رو اگر چه توسعه سامانه خودنویس، برای فعالیت‌های سطح پایین مشاوران املاک که تنظیم قرارداد و ثبت آن بوده، محدودیت به وجود خواهد آورد، با این حال همچنان بعید است که بتوان جایگزینی برای خدمات واقعاً مشاوره‌ای این واحد‌ها یافت. خدماتی از قبیل پیگیری بخشی از فرایند حقوقی معاملات نظیر تخلیه، تضامین و ... و از سوی دیگر مشاوره در زمینه‌های متعدد حقوقی و فنی، مواردی هستند که قطعاً نیاز به مشاوران املاک را باقی نگه می‌دارند. در آن صورت وجود چنین سامانه‌هایی به شفافیت قراردادها، حق المشاوره‌ها و ... نیز کمک خواهد کرد.